晚上，有位以前的同事谈起，公司拟与一物业公司进行合作，看如何评估物业公司的债权债务、经营情况、风险？聊了一些，把自己的一些想法整理出来，欢迎拍砖！
首先，如何确定评估的方法。评估这种事，请评估所来做，很可能得不到想要的结果：一方面，受行业特性影响，容易忽视未记账的债权债务；另一方面，自己以前也接触过一些评估的小所，对其职业底线实在不敢恭维。
我是建议自己做评估。不知道怎么评估人家是吧？那你知道怎么评估自己吧？可以按着年度预算、项目承接测算的思路，先不看账上的东西，试着评一个在管物业项目，评估的情况再跟账面上核对一下。多试几下，就知道评估时需要注意的事项了。
其次，如何评估债权。物业公司的收入可以分成两大部分：物业服务费收入、经营业务收入；经营业务收入包括停车费收入、广告收益分成等。债权的确定，就要从收入、实际收款情况开始。
物业公司在核算物业服务费收入时基本是采用收付实现制，应收未收的物业费不会记为应收账款，这样台账就成了最重要的评估基础。当然，还需要拿到前期物业合同、测绘报告，看看合同中约定的单价、测绘面积是多少，匡算出饱和的物业服务费收入。饱和的物业服务费收入，减去台账中未收回的部分，可以等出实际的物业服务费收入；实际的物业服务费收入除以饱和的物业服务费收入，就是物业行业非常重视的指标——物业费收缴率。行业平均是76%，万科物业是96%；简单比较一下就能大概知道经营水平了。
如果收缴率远低于行业平均，那么在确定债权就要非常谨慎了，这些都是潜在的坏账；收缴率越低，坏账的风险就越大。之后，要简单复核一下台账的可靠性，先询问一下收费人员现金、银行转账的占比如何？是否有预缴的情况？什么时间段会催缴物业费？询问的结果比对一下台账的记录。
经营业务收入的评估就相对麻烦些。理论上，拟合作的对方会尽可能报高价。停车费收入一方面询问收费员每天的收入大概是多少？哪个时间段会比较忙？周末的收入会不会比平时多？另外的方法就是盘点：露天停车场，可以在早上出门的时间段，数数开出去了几辆车；地下车库，则可以在晚上的时间段，点点停留了几辆车。盘几天，就能大概知道停车费的收入情况。
广告收入嘛，到小区走走看看，特别门口、大堂、公告栏、电梯、路灯，只要跟着业主或租主回家出门的路线就可以；记记有哪些广告。要求查看一下相关合同台账，特别关注一下收费总额、合同期限、收费单价。
再次，如何评估债务。其实人工成本是最大的一块，根据合作单位提供的报表，计算一下人工支出占总支出的比例是多少。是否在60%-70%的区间内，这是物业行业的平均水平。偏离了就是异常，但不偏离也不能算正常。同时，还要考虑现有的人员配置是否满足业务需要、未来三年人均工资的上涨幅度。
物业公司通常会将保洁、绿化、电梯维保等业务外包，根据合同约定，相关的成本也就容易计算出来；而需要考虑的是现有的约定是否满足业务需要、未来三年成本的上涨幅度。可以比较一下拟合作物业公司的人均管理面积与在管项目的差异是否过大。
维修费用的开支，如果可以的话，多看看账上记录的发生频率、原始凭证。特别关注一下支付时，费用实际产生的日期，如果现在付款的凭证大多是6月份实际发生的，那么就可以推断有1-2个月的费用未及时入账。根据历史发生的平均额来估计，应该算是比较中庸的办法了。
最后，说到风险嘛。其实我一开始就很担心退出机制的不畅通，业务承接之后，在什么样的情况下退出来呢？物业公司毕竟也是关系民生，不是说合约到期，觉得没法合作就能随随便便退出。
第二大的风险，应该是公共维修基金的管理吧。特别是维修费用的开支，使用了多少公维金。公维金的收入、使用、公示都是需要头疼的问题。
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